Potsdam führt neuen qualifizierten Mietspiegel mit Fokus auf Energieeffizienz ein.

Rechtssicherheit für 75.000 Haushalte

Die Landeshauptstadt Potsdam hat einen neuen qualifizierten Mietspiegel vorgestellt, der ab sofort in Kraft tritt. Die elfte Ausgabe dieses Instruments dient als verlässliche Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Stadt. Gemeinsam mit Vertretern der Wohnungswirtschaft und der Mieterverbände präsentierte die Beigeordnete für Ordnung, Sicherheit, Soziales und Gesundheit, Brigitte Meier, die aktualisierten Werte am Mittwoch. Der neue Mietspiegel schafft damit einen rechtssicheren Rahmen für die rund 75.000 Miethaushalte in Potsdam und sorgt für mehr Transparenz bei Mieterhöhungen sowie beim Abschluss neuer Verträge.

Besonders hervorzuheben ist der qualifizierte Status des neuen Dokuments. Im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel genießt er nach § 558 Abs. 3 BGB eine widerlegbare Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete, was ihm eine stärkere rechtliche Bindung verleiht, wie der Deutsche Mieterbund in seiner Definition von Mietspiegeln erklärt. Dieser Status wurde erreicht, weil der Mietspiegel von der Verwaltung gemeinsam mit Vertretern der Mieter- und Vermieterseite in einem Arbeitskreis nach anerkannten statistischen Methoden erstellt wurde. Alle beteiligten Interessenvertreter haben das Ergebnis bereits offiziell anerkannt.

Neue Kriterien und Marktlage

Ein wesentlicher Unterschied zur Vorgängerversion liegt in der stärkeren Differenzierung nach der energetischen Qualität der Wohnungen. Das auf breiter Datengrundlage erstellte Zahlenwerk zeigt deutlich, dass es in mehreren Baualtersklassen einen sichtbaren Zusammenhang zwischen der energetischen Qualität einer Wohnung und ihrem Mietpreis gibt. Die Datenbasis ist enorm: Grundlage für den Mietspiegel sind Informationen von insgesamt 35.882 Wohnungen im gesamten Stadtgebiet, in denen innerhalb der letzten sechs Jahre entweder neue Mietverträge abgeschlossen oder die Miete erhöht wurde. Der mietspiegelrelevante Wohnungsbestand in Potsdam umfasste zum Erhebungsstichtag insgesamt 75.078 Wohnungen.

Die Erhebung wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel unter Leitung von Gregor Jekel erstellt, der als Fachbereichsleiter für Wohnen, Arbeit und Integration derzeit kommissarisch auch den Bereich Wohnraumschutz leitet. Die Daten wurden von Wohnungsunternehmen sowie den in Haus- und Grundeigentümervereinen organisierten privaten Vermieter zur Verfügung gestellt. Im Bereich Statistik und Wahlen wurden diese Daten erfasst, um unvollständige und offensichtlich fehlerhafte Datensätze zu bereinigen und anschließend zur Auswertung für den Arbeitskreis aufzubereiten.

Stimmen aus der Praxis

Beigeordnete Brigitte Meier dankte dem Arbeitskreis Mietspiegel für die geleistete Arbeit: „Der Potsdamer Wohnungsmarkt steht unter starkem Druck. In dieser Situation ist es umso wichtiger, für Transparenz und Rechtssicherheit im Umgang mit Mieterhöhungen und neuen Mietverträgen zu sorgen. Dafür schaffen wir mit dem neuen qualifizierten Mietspiegel für die rund 75.000 Miethaushalte unserer Stadt einen verlässlichen Rahmen. Dies ist auch der verlässlichen und konstruktiven Zusammenarbeit des Arbeitskreises Mietspiegel unter Leitung des Bereichs Wohnraumschutz sowohl von Seiten der Vermietenden als auch der Mietervereine zu verdanken.“

Stellvertretend für die beiden Potsdamer Mietervereine, die im Arbeitskreis Mietspiegel 2026 mitwirkten, erklärte Holger Catenhusen vom Mieterverein Potsdam und Umgebung: „Der neue Mietspiegel ist ein verlässliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten. Das auf breiter Datengrundlage erstellte Zahlenwerk schafft sowohl für Mieter als auch Vermieter Rechtssicherheit. Im Vergleich zu den bisherigen Auflagen des Mietspiegels wird der Wohnungsbestand nun stärker nach der energetischen Situation der Wohnungen ausdifferenziert. Dadurch wird deutlich, dass es in mehreren Baualtersklassen einen sichtbaren Zusammenhang zwischen der energetischen Qualität einer Wohnung und ihrem Mietpreis gibt. Aus Mietersicht sehr unerfreulich sind die hohen Mieten für Wohnungen, die ab dem Jahr 2021 fertiggestellt worden sind. Überall wo Potsdam wächst, ist es sehr teuer. Lediglich Sozialwohnungen – deren Mieten fließen jedoch nicht in den Mietspiegel ein – sind im Neubaubereich für viele Mieter noch erschwinglich. Der Mietspiegel zeigt daher mittelbar, wie dringlich der soziale Wohnungsbau ist.“

Auch die beiden in Potsdam aktiven Haus- und Grundeigentümervereine wirkten an der Aufstellung des Mietspiegels mit. Gunter Knierim vom Haus- und Grundeigentümerverein Potsdam und Umgebung ordnete das Ergebnis folgendermaßen ein: „Die Mieten steigen deutlich langsamer als die Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baukosten. Der Spielraum für energetische Modernisierungen wird immer geringer, zumal aus der Nettokaltmiete ein künftig weiter steigender Anteil der Heizkosten bestritten werden muss. Die Überregulierung des Staates behindert die Modernisierung vorhandenen und die Schaffung neuen Wohnraums. Der Mietspiegel selbst entspricht den gesetzlichen Vorgaben und stützt sich auf eine viel breitere Datenbasis als in Berlin.“

Genossenschaftliche Perspektive und Verfügbarkeit

Sämtliche Potsdamer Wohnungsgenossenschaften wirkten an der Erhebung der Mietspiegeldaten mit. Als einer von zwei genossenschaftlichen Vertretern im Arbeitskreis erläuterte Bodo Jablonowski, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Karl Marx" Potsdam eG, die genossenschaftliche Perspektive: „Die Zusammenarbeit im Arbeitskreis Mietspiegel war auch für die 11. Auflage von Konstruktivität und sachlichem Austausch gekennzeichnet. Die Genossenschaften haben sich mit der Bereitstellung auswertbarer Mietdaten aktiv beteiligt.“

Der Mietspiegel 2026 kann unter www.potsdam.de/Mietspiegel eingesehen und kostenlos als Pdf-Broschüre heruntergeladen werden.